📚한국의 땅 부자들 | 정병철 | 유노북스(2025)

내가 관심있는 건, 집이나 상가보다 땅이다. 이미 지어진 건물이 줄 수 없는 매력이 땅에는 있다. 땅에는 무한 창조가 가능하기 때문이다. 시나브로 땅에 대한 공부를 해보고 싶었는데 이 책이 그 포문을 열어주는 좋은 책이었다.

 

사람들에게 아파트는 안식처라는 외적 욕구를 만족시켜 준다면 땅은 소유했다는 것만으로 내적 만족을 준다. 그만큼 땅은 갖고 있을 때 든든함을 준다. (4)

 

집은 1억 원짜리가 100억 원이 되는 일은 없다. 하지만 땅은 1억 원짜리가 100억 원이 될 수 있다. 그것이 바로 토지 투자의 매력이다. 그래서 ‘집 부자는 없어도 땅 부자는 있다’는 격언이 생긴 것이다. (6)

 

1장. 땅 부자 혹은 땅 부자 될 사람 : 땅부자의 마인드

 

서로를 너무나 아껴서 도원결의를 맺은 세 친구가 있었다. 서울에서 태어난 세 사람은 열심히 공부해 이름 있는 대학을 졸업하고 1970년대부터 대기업에서 직장 생활을 했다. 어느 날 세 친구는 내기를 했다. 각자 1,000만 원을 투자해 50년 후 가장 높은 수익률을 내는 사람에게 두 사람이 우리나라에서 가장 좋은 식당에 데려가 한턱내기로 한 것이다. 한 명은 삼성전자 주식을 샀다. 또 한 명은 강남에 최초로 분양하는 아파트를 샀다. 나머지 한 명은 명동에 땅을 샀다. 세 사람은 피를 나눈 형제 이상의 친구였기에 모두 그 약속을 지키기 위해서 50년간 투자한 자산을 팔지 않았다. 그리고 50년이 된 2025년 어느 날 세 친구가 드디어 만났다. 그 투자의 결과는 어땠을까? 강남에 아파트를 분양받은 친구는 1,000만 원이 50억 원이 됐다. 삼성전자 주식을 산 친구는 1,000만 원이 100억 원이 됐다. 마지막으로 명동에 땅을 산 친구는 1,000만 원이 500억 원이 돼 있었다. 똑같이 1,000만 원을 투자했지만 50년 후 그 결과는 달랐다. (19)

 

미국은 부자들이 자산의 대부분을 주식에 투자하고 부자 중에서도 주식 부자가 대부분이다. 미국은 상위 10%의 부자가 미국 주식 시장의 93%를 차지한다. 미국 국민의 40%가 미국 주식의 7%를 보유하고 있으며 나머지 미국 인구의 50%는 주식 투자를 하지 않는 서민이다. 이렇다 보니 부익부 빈익빈이 확실히 구별되는 사회다. (21)

 

대한민국의 투자 수익 상승률을 순서대로 정리해 보면 강남 아파트가 500배, 삼성전자 주식이 1,000배, 땅값이 5,000배다. 장기적으로 땅값의 상승률이 가장 컸다. (22)

 

부자들이 땅을 좋아하는 이유는 좀 더 확실하다. 땅은 더 이상 생산되지 않아서 수요는 있지만 공급이 없는 상품이기 때문이다. 이것은 마치 골동품이나 명화처럼 더 이상 생산되지 않고 수요만 존재하는 것과 비슷하다.(23)

 

유형의 자산은 시간이 지나면 가치가 하락하는데 그런 자산은 진짜 재산이 아니다. 자동차도 건물도 시간이 지나면 가치가 하락한다. 하지만 땅은 시간이 지나면 감가상각되는 자산이 아니라 점점 가격이 오르는 자산이다.(24)

 

건물은 시간이 지나면 노후돼 감가상각으로 인해 가격이 떨어진다. 하지만 그 건물이 깔고 앉아 있는 땅은 시간이 지나면 대부분 가격이 오른다. 감가상각되는 건물의 가치보다 땅값이 더 많이 상승하기 때문에 부동산의 총 가치가 상승하는 것이다.(26)

 

땅은 공시 지가와 실제 거래되는 가격의 괴리도 크다. 어떤 사람은 감정 평가 가격은 믿을 수 있는 게 아닌지 묻는데, 땅은 감정 평가 가격이 실제 시세와 다르다. 장부상 가치를 평가한 객관적인 가격은 맞지만 그 가격에 아무도 사지 않는다면 아무 의미 없는 가격이다. 땅은 순전히 ‘수요와 공급’으로 가격이 결정된다. (27)

 

‘알 박기’라는 수법이 나온 것이다. 바둑판 가운데 자리한 흰 돌 하나처럼 개발 행위에 어려움이 생기거나 건축이 힘들어 꼭 필요한 땅이라면 비싸더라도 어쩔 수 없이 매입해야 한다. 그럼 그 땅 주인이 10배를 부르든 100배를 부르든 살 수밖에 없다. 지금은 제도적으로 많이 보완됐지만 민간 개발 사업에서는 아직도 알 박기 땅이 존재한다. 그런 땅은 주인이 1억 원에 샀는데 100억 원에 팔 수도 있다.(28)

 

땅은 아파트와 다르게 시세가 없다. 그래서 땅 투자가 어려운 것이다. 정해진 가격이 없으니 싸게 살 수도 있고 비싸게 살 수도 있다. 또한 싸게 팔 수도 있고 비싸게 팔 수도 있다. 그만큼 희망을 줄 수 있는 자산이 바로 땅이다. 1억 원에 산 땅을 10억 원에 팔 수도 있고 100억 원에 팔 수도 있는 것이다.(28)

 

“소액도 가능하나요?”라는 질문을 자주 받는다. 소액도 가능하다. 1,000만 원으로도 가능하고 몇 백만 원으로도 가능하다. 경매나 공매를 통해서 땅을 구입하면 소액으로도 충분히 투자할 수 있는 물건이 많다. 그러니 땅은 꼭 큰돈이 있어야 한다는 편견을 버리자.(30)

 

땅 투자를 할 때는 총액도 중요한 항목이다. 왜냐하면 땅은 한번 투자하면 10년 이상 장기간을 보고 투자해야 하기 때문이다. (30)

 

도심의 소형 카페는 대부분 소상공인들이 생업을 위해 상가를 임대해서 운영한다. 하지만 대형 베이커리 카페는 두 가지 이유로 운영한다. 첫 번째는 수익을 위해서, 두 번째는 절세 효과를 위해서다. (32)

 

자신이 제주도에 와서 대형 베이커리 카페를 하는 이유가 바로 절세 때문이라는 것이었다. 땅과 함께 베이커리 카페를 자식에게 가업 승계로 증여하면 세금을 대폭 아낄 수 있다는 세무사의 조언을 듣고 시작했다고 알려 줬다. 친구는 아들에게 땅과 생계 수단인 카페까지 물려줄 수 있어서 합법적으로 절세하는 방법이라고 생각했다. (34)

 

제과업은 가업을 승계하면 세금의 일부를 감면받을 수 있는 ‘가업 상속 공제’ 업종이다. (34)

 

김 사장 친구가 소유한 제주도 땅값은 약 50억 원이다. 일반 증여를 통해 자녀에게 땅을 주면 증여세가 약 20억 원이 나온다. 반면 베이커리 카페를 통해 가업 승계로 증여하면 증여세를 4억 원만 납부하면 된다. 16억 원 정도의 절세 효과가 있는 것이다. 여기에 더해 땅 위에 건물을 지어 법인을 설립해 베이커리 카페를 운영하다가 가업 승계의 형태로 법인 사업 자체(부동산+사업 자)를 넘길 경우 자녀를 직원으로 채용할 수 있다. 그럼 실제로 일 하는 자녀에게 급여를 줄 수 있고 자연스럽게 사업 경험을 쌓게 해 가업과 땅을 물려줄 수 있는 훌륭한 절세 플랜이 된다. (35)

 

다만 가업 승계 특례를 적용받으려면 몇 가지 조건을 갖춰야 한다. 먼저 부모가 베이커리 카페를 주 업종으로 하는 법인을 세워 10년 이상 경영해야 한다. 자녀는 가업 승계 후 5년 동안 직접 카페를 운영해야 한다. 증여일부터 3년 내에 법인 대표 이사로 취임해 5년까지 대표직을 유지해야 하고 그 기간 안에는 1년 이상 휴업이나 폐업을 해서도 안 된다. 부모와 자녀가 최소 15년은 카페를 운영해야 한다는 의미다. 그래서 장기적인 계획을 갖고 접근해야 한다. (36)

 

커피만 파는 커피 전문점은 가업 승계 공제 업종이 아니고 '베이커리' 업종만 해당된다. 음식점, 베이커리점, 치킨 전문점, 세차장 등에 한해 특례법이 개정됐기 때문에 증여세를 절감하기 위한 방안으로 이런 대형 베이커리가 생기고 있다. (36)

 

땅을 사려면 실제로 땅을 사서 돈을 벌어 본 사람에게 조언을 구해야 한다. (40)

 

신도시는 대부분 경사가 있는 임야보다 평평한 농지 지역이 지정되는 경우가 많다. (43)

 

투자와 상관없이 자기가 하고 있는 사업에서 필요한 땅을 구입했다가 나중에 땅값이 사업 소득보다 더 많이 올라가는 경우다. (46)

 

중요한 점은 부자들은 땅을 통해 자신의 후대가 조금 더 안정적으로 살기를 바라고 그런 삶을 위해 땅으로 재산을 배분한다는 것이다. (48)

 

부자들은 땅에 정해진 시세가 없다는 걸 알고 있기 때문에 본인의 이야기는 최대한 자제하며 땅 주인이 많은 말을 하도록 유도한다. 그 말 속에서 땅 주인의 현재 상황을 유추해 현재 땅 주인이 얼마나 급하게 돈이 필요한지, 이 땅을 얼마까지 팔 것인지 수 싸움을 한다. 그리고 땅을 살 듯 말 듯한 태도로 땅 주인을 애타게 만든다. 왜냐하면 부자들에게는 ‘시간과 돈’이라는 큰 무기가 있기 때문이다. (54)

 

부자는 땅보다 사람을 먼저 연구한다. 10억 원짜리 아파트는 일반 매매에서 5억 원에 절대 살 수 없다. 하지만 10억 원짜리 땅은 때에 따라서 5억 원에 살 수도 있다. 그게 바로 땅의 매력이다. 잊지 마라. 땅 투자는 시간과 돈이 있는 사람이 돈을 버는 게임이다. (54)

 

서울에서 가장 명당 ‘영구음수형(靈龜飮水形)’ 길지는 바로 한남동이다. 대한민국 재계 서열 3위까지 총수의 저택이 이곳에 있다. (57)

 

강북에 한남동이 있다면 강남에는 ‘복치형(伏雉形)’ 명당 압구정동이 있다. 풍수지리에서 산과 물이 명당터에 큰 영향을 미친다. (57)

 

풍수지리에서 말하는 명당은 ‘배산임수’, 뒤에 산이 있고 앞에 물이 있는 땅이고, ‘북좌남향’, 북쪽에 자리 잡고 있으며 남쪽 방향을 보는 땅이다. ‘북고남저’, 북쪽이 높고 남쪽이 낮은 땅이고, ‘전착후관’, 앞쪽 입구는 좁은데 뒤쪽 안으로 들어가면 넓은 땅을 말한다. (59)

 

남쪽에 가리는 것 없이 트여 있어 주변을 내려다볼 수 있다는 것은 하루 종일 햇빛이 잘 든다는 의미다. 지역이 높은 땅이라는 것은 비가 왔을 때 침수될 우려가 적고 배수가 잘된다는 뜻이다. 이 내용을 종합해 보면 약간 높은 지대에 위치해서 북쪽 산을 뒤로하고 남향에 물이 보이고 앞이 트여 있는 땅이 바로 명당이라는 의미다. 사실 이런 땅은 우리 주변에 어렵지 않게 찾을 수 있다. 바로 ‘오래된 묘’가 있는 땅이다. (59)

 

지금은 일반인이 대출 없이 투자용으로 살 수 있는 인근 소규모 면적의 주말 체험용 농지나 임야의 수요는 있으니 이런 땅을 보유한 부동산과 연계해 공동 중개를 하는 게 나을 겁니다.” (62)

 

그렇다면 10억 원 이상의, 일반인들과의 경쟁이 없는 여유로운 시장에 투자하는 부자들은 어떤 땅을 좋아할까?(64)  

 

첫 번째, 신도시 주변의 땅을 좋아한다. 두 번째, 학군지(중고등학교)보다 역세권 땅을 더 선호한다. 세 번째, 도로망을 따라 IC 인근 물류가 이동하기 좋은 곳이나 신설 산업 단지 부근의 땅을 좋아한다. 고속 도로 IC 중에서 공항이나 항만이 가까운 곳의 땅은 수요가 폭발한다. 기존의 IC 인근 땅은 값이 많이 올랐기 때문에 새로 만들어지는 고속 도로의 IC 주변을 부자들은 유심히 살핀다. 서울~세종 고속 도로, 당진~대산 고속 도로, 동광주~광산 고속 국도 등을 찾아보면 돈이 보이는 땅이 있다. 부자들은 이런 땅을 좋아한다. (65)

 

땅의 가치는 땅 위에 지어질 건물의 종류에 의해 결정된다. (65)

 

부자들은 도심 내 핵심 상권에 수요가 많은 땅을 초기에 사서 나중에 큰 수익을 낸다. 지도 앱을 유심히 살펴보라. 도시는 어느 곳이든 비슷한 모양과 형태로 계획된다. 땅값도 먼저 형성된 도시의 가격을 살펴보면 뒤에 형성되는 도시의 가격도 예측이 가능하다. (66)

 

남들은 돈을 주고 버리는 돌이 돈이 된다는 것을 알았다. 건물을 지을 때 필수적으로 조성해야 하는 조경 공간에 자연석 돌이 필요하고 수요가 많은 만큼 돌이 비싸게 팔린다는 사실도 알았다. (67)

 

일반인이 오해하는 것 중 하나가 자기 소유의 산에 심긴 나무는 무단으로 벌목 또는 굴취가 가능하다고 생각하는 것이다. 그런데 본인 소유의 산이라도 허가 없이 목재를 반출하는 것은 산림법 위반이다. 굴취할 수 있으려면 그 산을 농지, 주택, 공장 등 개발 행위 허가를 받아서 다른 용도로 변경해야 하며 정식으로 산림 훼손 허가를 받아야 한다. (69)

 

이때 중요하게 봐야 할 점이 ‘벌기령’이다. 벌기령은 쉽게 설명하면 나무의 나이다. 개인이 심은 나무는 30년 이상, 나라에서 심은 나무는 50년 이상 돼야 벌채든 굴취든 가능하다. 따라서 아직 나무가 자라고 있는 산은 벌기령에 도달하지 않아 개발 허가가 안 난다. 이런 산을 사면 벌기령이 도래할 때까지 개발을 못 하니 나무가 많은 산을 살 때는 이 점을 꼭 명심하고 사야 한다. (70)

 

일반적으로 땅 위에 자연석이나 소나무가 있으면 개발 허가가 잘 나지 않아 평생 마음고생하며 땅 산 걸 후회하는 경우가 많다. 하지만 지자체의 사정에 따라 예외적으로 허가가 나기도 한다. 그래서 구입 전에 꼭 확인이 필요하다. (71)

 

산은 겨울에 봐야 비교적 정확히 그 땅을 평가할 수 있다. (71)

 

땅 전문가들은 땅은 겨울에 보라고 한다. 특히 주거용 땅, 눈이 빨리 녹는 땅, 얼음이 얼지 않는 땅은 사람이 살기 좋은 명당임에 틀림없다. 이런 땅은 햇볕이 잘 들 뿐만 아니라 찬 바람을 막아 주는 구릉이나 산이 있어 사람이 살기에 적합하다. 또한 겨울에 땅을 볼 때는 웬만큼 좋은 땅이 아니면 좋아 보이지 않는 만큼 눈높이를 조금 낮출 필요가 있다. 부자들은 땅도 보지만 땅 위에 있는 자연석과 나무도 본다는 사실을 땅을 투자하는 투자자라면 꼭 명심하고 기억해야 할 점이다. (72)

 

트럼프가 대통령일 때 미국 주식이 최고가를 썼으며 환율도 강달러였다. (73)

 

많은 일반인이 ‘장기간 돈이 묶이고 내가 팔고 싶을 때 못 팔 수 있다’는 부정적인 시각으로 땅을 본다. 반대로 땅 부자는 ‘땅을 사서 부자가 될 수 있다’는 긍정적인 시각으로 땅을 본다. 땅을 사서 부자가 된 사람들은 땅은 한정돼 있는 자산이기 때문에 값이 올라간다고 확신했다. 그래서 장기적인 안목을 갖고 여유 자금으로 땅을 샀다. (74)

 

땅은 큰돈이 들어가는 땅도 있지만 찾아보면 몇백만 원, 몇천만 원짜리의 괜찮은 땅도 있다. 그런 땅을 여유 자금으로 사서 오랫동안 보유한다. 땅으로 장기 저축을 한다는 표현이 더 맞을지도 모른다. 이렇게 땅을 사 모으다 보면 어느 순간 수십 배, 수백 배 오르는 땅이 나온다. (74)

 

보통 땅을 파는 사람 입장에서는 현재 호재가 있어 너도나도 땅을 사겠다고 하지 않으면 대부분은 매수할 사람들이 주도권을 쥐고 가격을 흔드는 경우가 많다. 그래서 안 사면서 살 것처럼 하며 시간을 질질 끈다면 매도인이 사정이 급하면 급할수록 가격을 점점 더 내리게 돼 궁극적으로 매수인이 어느 정도 원하는 가격으로 살 수 있다. 왜냐하면 매수인은 급할 게 하나도 없기 때문이다. (75)

 

땅 투자에서 중요한 게 바로 시간과의 싸움이다. 중요한 건 조급하면 싸움에서 진다는 사실이다. 이것을 알면 그 싸움에서 이길 수 있다. (75)

 

부자들은 항상 여유의 현금을 보유한다. 그리고 불황이 오기를 기다린다. 불황기에는 정말 좋은 땅이 시장에 급매로 나온다. 땅 주인이 대출 이자를 감당하지 못했기 때문이다. 그때 부자들은 여유 자금으로 땅을 사 모은다. (75)

 

2장. 조용히 땅 사고 돈 버는 사람들 : 땅 투자 성공 이야기

 

에버랜드 땅은 이병철 회장이 삼성이라는 회사를 이끌면서 머릿속에 구상했던 가장 핵심 사업이 아니었나 하는 생각이 든다. 삼성의 최초 사업이 대구에서 상속받은 논에 벼를 심어 수확했던 농업이었던 만큼 이병철 회장에게 땅은 모든 사업의 근간이었다. (89)

 

토지 투자에서는 통계에서도 보듯이 땅따먹기하듯 차곡차곡 사 모아서 땅 부자가 된 사람이 생각보다 많다. (91)

 

부동산 관점에서 혐오 시설은 축사, 쓰레기 소각장, 장례식장, 묘지, 군부대 등 여러 시설이 있다. 이런 시설 중에서 옮길 수 있는 혐오 시설 주변을 잘 연구해서 투자하면 큰 기회를 잡을 수도 있다. 국가나 지자체의 홈페이지 공고와 지역 신문을 늘 살피고 정보를 찾다 보면 이런 정보를 남들보다 빨리 알 수 있다. 결국 저평가된 땅을 꾸준히 발굴하고 저축하듯이 사 모으는 우직함이야말로 땅 부자로 가는 기본 방법임을 잊지 말자. (97)

 

사람들이 산에 관심을 갖는 가장 큰 이유는 모든 토지 중에서 단위 면적당 가격이 가장 싸기 때문이다.(99)

 

묘는 특수한 권리가 있다. ‘분묘 기지권’이라는 법정 지상권이다. 분묘 기지권이 있는 묘는 내 땅에 남의 묘가 있더라도 함부로 옮길 수 없다. 일반인의 입장에서는 골치 아플 수밖에 없는 땅이 되는 것이다. (99)

 

분묘기지권으로 내 땅에 타인의 무덤이 있어도 함부로 옮기지 못했는데 ‘대법원 2021. 2. 27. 선고 2020다 295892 판결’에 의해 이제는 사용료를 청구할 수 있게 됐다. 만약 2년 이상 지료(땅의 사용료)가 연체되면 분묘 기지권의 소멸 청구가 가능하다. 주인이 없는 무연고 묘는 지자체에 개장 공고를 내고 처분하면 되는데 요즘은 업체에서 소액 비용으로 전부 대행해 준다. (103)

 

의외로 가장 협상하기 좋은 케이스가 관리가 잘되는 묘다. 종중은 더욱더 관리가 잘된다. 현장에 가 보면 비석과 벌초 상태만 봐도 파악할 수 있다. 대부분은 분묘 기지권 성립을 이유로 버티지만, 관리되는 묘지라는 것은 그만큼 조상을 섬기는 자손이라는 의미다. 역설적으로 효심이 깊은 자손을 설득하기도 더 쉽다. 무덤만 놔두고 그 주위로 개발을 한다고 포크레인 한 대만 갖고 땅만 조금 파도 먼저 협상을 하자고 나온다. 왜냐하면 편히 누워 계시는 조상님 묘지 옆의 땅을 판다는 사실만으로도 큰 충격이기 때문이다. 이렇게 관리가 되는 무덤은 그 위치가 땅의 가장자리라서 분할이 가능하다면 협상해 분할해서 팔고, 만약 땅의 가운데나 분할하기 힘든 위치에 있다면 이장할 수 있도록 협상하면 된다. (104)

 

요즘은 묘지 자체가 경매에 자주 나온다. 수백만 원에서 수천만 원 정도의 비교적 소액으로도 얼마든지 낙찰받을 수 있고 묘지 주인과 협상을 잘하면 통상 2~3개월 내에 수익화가 가능하다. 그래서 일반인도 많이 하고 있다. (104)

 

유찰이 많이 된 임야(묘지 포함)를 싸게 낙찰받아 협상 또는 분할을 통해 수익을 올리는 방법으로 땅 투자를 해 보는 것도 좋은 방법이다.(104) 맹지는 땅 주위가 모두 다른 사람의 땅으로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 토지를 말한다. 또한 도로와 접해 있지만 건축법상 허가가 안 나는 도로와 접해 있는 땅도 맹지다.(106)

 

건축법상 도로는 보행 및 자동차 통행이 가능한 4m 이상의 도로이고 해당 토지와 2m 이상 접해야 건축 허가가 난다. (106)

 

보기에는 맹지이지만 실제로는 맹지가 아닌 두 가지의 경우가 있다. 바로 돈 되는 땅이라는 의미다.   첫째, 지적도상 맹지인데 현장에 가 보니 도로가 있는 경우다. 이 도로를 ‘현황 도로’라고 한다. 예전부터 도로로 사용되던 현황상 도로가 있는 것이다. 그래서 땅은 늘 현장에 가 봐야 한다. (108)

 

둘째, 지적도상에는 도로가 있는데 현장에 와 보니 도로가 없는 경우다. 여러 가지 이유로 아직 도로가 개설되지 않은 상태다. 지적도상에 도로로 표시돼 있다면 언제든 도로를 낼 수 있다는 뜻이다. 도로가 나서 주변 땅 주인들도 같이 이익을 보는 경우라면 보통 서로 협의하여 직접 도로를 개설·포장하는 것도 가능하다.(108)

 

섬은 끊임없이 개발 계획이 발표되니 이런 정보에 항상 관심을 둔다면 땅 투자의 기회가 생길 것이다. (116)

 

우리나라에는 3,300여 개의 섬이 있다. 지금 말한 큰 섬이 아니라 지역의 작은 섬이 교량으로 연결되는 경우도 땅값에 영향이 있다. (117)

 

국책 사업은 다른 사업보다 무산될 확률이 낮다. (120)

 

보통 국책 사업은 발표 때 한 번, 착공 때 한 번, 마지막으로 준공 때 한 번, 총 세 번의 땅값 상승을 동반한다.(120)

 

땅 투자에서 타이밍은 정말 중요하다. 아무리 좋은 땅도 비싸게 주고 사면 안 좋은 땅이 된다. (120)

 

땅에 투자할 때는 최악의 경우 물린다고 생각하고 어떤 변수가 생겼을 때 이후 어떻게 할지를 생각하고 투자해야 한다. 이것은 마치 주식 시장의 현물 투자, 선물 투자를 병행해서 손해를 헤지하는 원리와 비슷하다. 다만 주식은 잘못 투자하면 휴지 조각이 되지만 땅은 그대로 있다. 시간에 투자하면 또 다시 기회가 오는 투자처가 바로 땅이다. 그래서 땅을 투자할 때는 무리하게 대출을 받으면 안 된다.(127)

 

땅에 투자하는 방법은 여러 가지가 있는데 대표적으로 세 가지 방식이 있다.   첫째, 땅을 사서 땅으로 파는 방법이다. 둘째, 땅을 사서 땅의 용도를 바꿔 땅으로 파는 방법이다. 눈에는 보이지 않지만 땅의 성격이 바뀌는 것이다. 셋째, 땅을 사서 건물로 파는 방법이다. 눈에도 보이고 땅의 성질도 바뀐다.  세 번째 방법은 토지의 환금성 면에서 투자 회수 시간을 줄이는 장점이 있다. 단기간에 수익을 볼 수 있고 건물을 건축함으로써 들어가는 비용으로 양도 소득세도 절세하는 장점이 있다. (130)

 

보통 토지 개발을 하는 사람들은 1인 법인을 설립해서 하는 경우가 많다. 법인의 경우 양도 소득세 개념이 없고 모든 이익을 법인세로 내는데 그 세율이 최고 20% 정도로 양도 소득세보다 훨씬 작다. (134)

 

많은 사람이 땅은 너무 오랫동안 투자해야 해서 꺼린다. 한번 사면 10년 이상 투자해야 하는 줄 아는데 절반은 맞고 절반은 틀린 생각이다. 땅은 최소 10년은 지나야 제대로 수익을 보는 건 맞지만, 그건 땅을 사서 땅으로 팔 때 이야기고 땅을 사서 개발 후 건물로 팔 때는 이야기가 달라진다. (134)

 

땅 투자는 무조건 땅을 사서 땅으로만 팔아야 한다는 고정 관념을 깬다면 투자 기회가 훨씬 많아진다. 또한 무조건 시장에서 매매로만 산다는 생각도 하지 말자. 경매나 공매 시장에 나오는 반값 우량 토지도 많으니 늘 관심을 갖자. 관심을 가져야 물건이 보인다. (135)

 

땅은 몇천만 원으로도 투자할 수 있다. 아니, 몇 백만 원짜리 땅도 투자가 가능하다. 그 방법은 경매와 공매다. 일반 부동산에서는 소액 물건을 취급하는 경우가 거의 없다. 하지만 경매와 공매로 땅을 찾아보면 무수히 많은 물건이 나온다. 따라서 땅은 아파트보다 오히려 더 작은 금액으로 투자할 수 있다. (137)

 

임 과장이 3,000만 원으로 시작해 30억 원 땅 부자가 될 수 있었던 가장 큰 이유는 개발이 예상되는 수도권 지역에 소액 경매로 분산 투자한 덕분이다. (142)

 

어떤 투자든 무리해서 좋을 건 없다. 수입과 지출 상황을 고려해 자신이 감당할 수 있는 범위 안에서 레버리지를 활용하는 투자를 해야만 성공할 수 있다. (142)

 

수도권 도심 외곽의 땅은 항상 기회가 있다. 사람들의 서울, 수도권 편중 현상은 대한민국이 존재하는 한 있을 것이다. 단순히 고물상 땅뿐만 아니라 인구가 분산될 수 있는 수도권 소도시 외곽의 땅을 지금부터라도 유심히 살펴보자. (148)

 

경주 최 부잣집 육훈(157)

첫째, 과거를 보되 진사 이상은 하지 말라.

둘째, 재산은 1만 석 이상 모으지 말라.

셋째, 흉년에는 재산을 늘리지 말라.

넷째, 과객을 후하게 대접하라.

다섯째, 사방 100리 안에 굶어 죽는 사람이 없게 하라.

여섯째, 최 씨 가문의 며느리는 시집 온 후 3년간 무명옷을 입게 하라.

 

3장. 땅에 발 묶이고 우는 사람들 : 땅 투자 실패 이야기

 

돈을 버는 것도 중요하지만 더 중요한 것은 어떤 경우라도 돈을 잃어서는 안 된다는 점이다. (164)

 

투자를 결정하기 전 충분한 정보 수집은 필수다. 개발 계획의 단계, 시장 상황, 해당 부동산의 현재 가치와 미래 가치 등 여러 가지를 꼼꼼히 분석하고 투자해야 한다. 왜냐하면 땅은 최소 몇 년에서 어떨 때는 10년 이상 보고 투자를 해야 하기 때문이다. 개발 계획은 말 그대로 계획이기 때문에 다양한 변수가 존재한다. (167)

 

‘개발 계획’ 단계에 땅을 구입하기보다는 실시 계획 인가가 승인이 난 개발 사업의 땅을 사는 것이 더욱 안정적으로 수익을 볼 수 있는 방법이다. (169)

 

땅은 도로와 연관성이 가장 크다. 도로와 접하지 않은 땅을 ‘맹지’라고 부른다. 그리고 맹지에는 건축을 할 수 없다는 사실을 이제는 웬만한 일반인도 다 안다.(171)

 

보행과 자동차의 통행. 두 가지 조건이 동시에 충족되는 도로가 건축법상의 도로다. 즉 사람의 보행만 가능해서도 안 되고 자동차의 통행만 가능해서도 안 된다. 반드시 사람과 자동차 둘 다 통행이 가능해야 건축법상의 도로로 인정된다. 따라서 자동차 전용 도로나 고속 도로에 접한 땅은 건축법상으로 맹지다. 건축을 할 수 없다는 뜻이다. (171)

 

만약 예정 도로만 있고 현재 진출입할 수 있는 도로가 없다면 건축 허가가 불가능하다. 건축법상 맹지인 것이다. (171)

 

실제 제주도 원주민들은 바닷가보다 중산간에 많이 산다. 바닷가에 바로 붙어 있는 땅보다는 기상 위험을 조금 벗어날 수 있는 곳에 사는 것이다. (183)

 

땅은 사업이 목적이라도 그 기간과 이자를 예상해서 내가 감당할 수 있는 수준일 때 모험을 감행해야 한다. 아무리 좋은 땅이라도 내가 대출 이자를 버티지 못하면 좋은 땅이 아니다. (191)

 

부동산의 가치는 바로 입지로 결정된다. (193)

 

땅은 낮에 볼 때는 좋은데 밤에 보면 안 좋은 땅일 수 있다. 여기서 말하는 낮은 단편적인 모습을 본다는 의미고 밤은 악조건에서 본다는 의미다. 보통 땅을 살 때는 여러 환경에서 그 땅을 봐야 한다. 낮에도 가 보고 밤에도 가 보고, 비가 올 때도 가 보고 눈이 올 때도 가 봐야 한다. (196)

 

시세보다 싸게 땅이 나왔다면 그 이유를 정확히 파악하고 땅을 구입해야 한다. ‘국토 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’상 개발 행위를 하기 위해서는 기준 몇 가지를 검토해야 한다.  첫째, 산의 경우 산지 관리법을 검토해야 한다. 둘째, 지자체 조례로 규제하고 있는 경사도와 임목 축적, 입목본수도를 기본적으로 검토해야 한다. 셋째, 건축 행위 또한 건축법에서 정하고 있는 건축 기준인 도로와 배수로 등의 조건을 갖춰야 한다. (202)

 

땅의 개발 요건이 전부 해당하여 개발이 가능한 조건을 갖췄더라도 땅 위에 있는 나무가 숲을 이뤘을 때 일정 조건을 충족하면 개발보다는 보호를 하는 것이 더 낫다고 판단해서 비록 사유림이라고 할지라도 개발 행위 허가를 내주지 않는 것이다. (203)

 

여러분이 지나가다 ‘저 산 참 울창하네’라고 생각이 든다면 그 산은 개발이 힘들다고 생각하면 쉽다. (203)

 

은퇴자들은 농지보다는 임야를 많이 찾는다. 왜냐하면 농지보다 상대적으로 저렴하고 넓은 면적의 땅을 살 수 있기 때문이다. 그리고 나이가 들면 노동력이 많이 드는 농사보다는 유실수 나무나 버섯 재배 등 상대적으로 노동력이 적게 들어가면서 수확을 할 수 있는 임산물에 더 관심을 가진다. (206)

 

산을 매입하고자 하는 사람이라면 용도 지역도 중요하지만 산지 관리법을 먼저 공부하길 바란다.(210)

 

지금은 소개를 통한 다단계 영업 전략으로 땅을 판다. 땅을 산 사람들 대부분은 나중에 쓸모없는 땅이라는 걸 알아도 땅을 판 직원이 지인이라서 제대로 항의 하기도 힘들다. 결국 돈도 잃고 사람도 잃는 상황이 오고 마는 것이다.(216)

 

땅을 사는 방법은 몇 가지가 있다.(219)  

 

첫째, 일반적으로 시장에서 거래되는 가격을 주고 사는 ‘매매’. 둘째, 대출금을 갚지 못하는 등의 채권·채무 관계로 압류돼 진행되는 ‘경매’. 셋째, 그리고 세금을 체납하여 진행되는 ‘공매’. 현재 대한민국 최고 부자 동네 강남은 사실 비만 오면 침수되는 상습 침수 지역이었다. 그 당시 강남은 빌딩 대신 배 농사를 짓던 배밭이 있었다.(233)

 

4장. 땅 부자들의 돈 버는 지혜 : 땅 부자 되는 노하우

 

토지 용어는 ‘토지이음’ 사이트에서 ‘용어 사전’을 찾아보면 자세히 나온다. (240)

 

땅은 모든 부동산의 근간이고 기초이기 때문에 땅을 공부하면 아파트, 상가 등 다른 부동산을 이해하는 데 큰 도움이 된다. (240)

 

‘용도 지역’과 ‘지목’은 땅을 투자하는 사람이라면 꼭 알아야 하는 내용이다.(241)

 

용도 지역은 땅의 신분을 결정하는 중요한 요소로 정부에서 지정한다. 용도 지역은 땅의 신분을 결정하는 중요한 요소로 정부에서 지정한다. (241)

 

투자하기에 가장 좋은 용도 지역은 도시 지역 중에서는 ‘자연 녹지 지역’이고 비도시 지역에서는 ‘계획 관리 지역’이다. (242)

 

용도 지역만큼 중요한 것이 지목이다. 지목은 한 필지에 붙는 고유의 이름으로 총 28개로 이뤄져 있다. 전, 답, 과수원, 대지, 임야 등 여러분도 한번쯤 들어 봤을 부동산 용어다. 지목이 중요한 건 지목에 따라 땅값이 다르기 때문이다. (242)

 

전’의 용도는 밭이고, ‘답’의 용도는 논이고, ‘임’의 용도는 산이고, ‘장’의 용도는 공장이라는 뜻이다. 지목은 ‘지목 변경’이라는 행위를 통해 다른 지목으로 변경이 가능하다. (242)

 

땅을 최대한 잘 활용할 수 있는 건축물의 관점에서 바라봐야 땅을 보는 안목도 달라진다. (244)

 

자신이 관리할 수 있는 지역 내의 땅을 사야 한다. 내 땅인데 멀다고 방치한다는 건 안 될 말이다. (247)

 

땅을 전문적으로 투자하는 투자자들은 신도시 지정이나 철도, 고속 도로 등의 교통망 확충, 대규모 산업 단지 지정 등 전국의 개발 계획을 알기 위해 국토부나 LH 등 대규모 개발 계획을 수립하고 진행하는 부처의 홈페이지를 늘 들여다본다. (248)

 

투자에서 현장 답사는 필수 사항이다. 현장을 안 보고 땅을 산다면 실패할 확률이 99.9%다. (251)

 

땅의 핵심은 ‘인구’라는 사실만 안다면 투자 지역을 찾는 데 큰 도움이 될 것이다. (251)

 

땅은 경쟁자가 적은 만큼 경쟁률이 낮아서 먼저 진입한 소수의 사람들만 토지 시장을 선점하고 수익을 볼 수 있다. 경매에서도 땅은 두세 번 유찰은 기본이다. 그만큼 싸게 살 수 있는 확률이 높아진다. (252)

 

유찰이 몇 번 되고 나면 땅값은 최초 감정 가격보다 반값 이하로 떨어진다. (256)

 

땅으로 돈을 버는 방법은 시세보다 싸게 사서 시세에 파는 방법과 시세에 사서 향후 가격이 오르고 파는 방법이 있다. (264)

 

투자의 목적으로 도심 밖 관리 지역의 농지를 사 놓았다면 그 땅을 주말 체험 영농에 사용하면서 텃밭도 가꾸고 농촌 체류형 쉼터를 지어서 사용하다가 나중에 매도 타이밍이 왔을 때 파는 방식이다. 임야도 마찬가지다. 사 놓고 그냥 던져 두지 말고 하다못해 과실나무라도 심어서 활용한다면 임업 체험도 하면서 소득도 올릴 수 있다. (265)

 

땅은 놀리지 말고 이렇게 방법을 찾아서 활용할 때 수익에 대한 조바심도 나지 않고 장기 투자를 할 수 있다. (265)

 

아무리 좋은 주식도 고점에서 사면 좋은 주식이 아니다. 땅도 마찬가지다.(267)

 

외진 시골 농지는 수요가 한정적이다. 농사 외에는 수요가 없기 때문에 가격이 올라갈 확률이 낮다. 하지만 도심 내 택지는 도시가 커지면 커질수록, 인구가 증가할수록 그 가치가 더 올라간다. 수요와 공급이 가격을 결정하는 것이다. (269)

 

돈 되는 땅의 네 가지 조건 (270)

첫째, 용도 지역이 ‘계획 관리 지역’이고 지목이 ‘전’, ‘답’, ‘과수원’인 농지를 주목하라.

둘째, 산지 관리법상 준보전 산지의 임야 중 경사도(법정 25도)가 지자체 조례 개발 행위 허가 경사도 미만(지자체별 확인 가능)의 임도가 아닌 일반 도로에 접한 토지에 주목하라.

셋째, 주거지와 준주거지의 가격이 비슷하다면 준거주 지역의 땅이 더 좋은 땅이다.

넷째, 수도권 중에서 현재 고속 도로 IC 공사를 하고 있는 지역을 찾아 진출입로 주변의 땅을 주목하라. 사실 땅은 큰돈이 없어도 투자할 수 있고 심지어 몇 백만 원부터 살 수 있다. 땅 투자에서 중요한 건 땅을 얼마에 사느냐보다 얼마를 받고 파느냐다. (275)

 

땅을 사기 위해서는 매매, 경매, 공매 등 다양한 방법이 있다. 소액으로 땅 투자를 생각한다면 경매와 공매를 통해 할 수 있다. (276)

 

토지 경매 중에 지분 경매가 있다. 잘 활용하면 경매도 빨리 배울 수 있고 수익도 된다. 지분 경매는 가장 빠른 시간 안에 현금화할 수 있는 방법이다. (276)

 

앞서 지분 토지는 기획 부동산의 단골 메뉴이고 절대 사면 안 된다고 했는데 경매에서 지분 토지와는 뭐가 다를까? 가장 큰 차이점은 인위적으로 쪼개졌느냐 자연적으로 쪼개졌느냐다. (276)

 

경매에서의 지분 토지는 보통 부모가 보유한 땅이 배우자나 자녀에게 상속되면 자연스럽게 지분으로 쪼개져 여러 사람이 보유하게 되는것이다. 이런 땅을 상속받은 사람 중에 개인적인 채무 관계로 인해 경매로 나온 토지 지분이 있다. 이런 지분 토지를 싼 가격에 낙찰받아 다른 지분권자(가족)에게 협상하여 낙찰가보다 비싸게 되팔거나 그게 어려울 경우 공유물 분할 청구 소송을 통한 판결로 현물 분할(현금으로 나눠 갖는 방법)로 받을 수 있다. (276)

 

지분 경매이긴 한데 현금화하지 않고 보유하다 매각하는 전략을 사용할 수도 있다. 수도권 신도시나 대규모 산업 단지가 들어올 확률이 있는 지역 인근의 소액 지분 경매 물건이 나오면 몇천만 원씩 나눠서 분산 투자를 하는 방법이다. 그러므로 경매 물건을 늘 검색하는 습관을 들이자. (278)

 

일반 주거지는 1종, 2종, 3종이 있는데 이 중 2종 일반 주거지가 투자로서는 가장 좋다. 상가와 주택을 같이 혼용해서 건축할 수 있는 용도 중에 가장 효율적인 땅이 바로 2종 일반 주거지다. 다만 주택만 건축할 수 있는 전용 주거지는 투자용으로 맞지 않으니 집을 짓고 살 실수요 용도가 아니라면 투자에서는 제외하는 것이 낫다.(279)

 

2종 주거지의 가격이 평당 500만 원 미만의 택지를 사서 평당 1,000만 원 정도에 파는 방법이 가장 안정적이고 효율적인 투자다. 수도권 내 택지를 뒤져서 평당 500만 원 이하의 택지가 있다면 제반 여건과 향후 입지를 고려해 투자하면 안정적인 수익이 가능할 것이다.(279)

 

땅은 현장에 모든 답이 있다.(290)

 

국토 교통부 홈페이지나 각 지자체 홈페이지의 정보 공개 항목에서 검색이 가능하고 다운받을 수 있다. 그런 자료를 보면 대한민국 국토를 어떻게 발전시킬지 정보가 나와 있다. 도로와 철도, 항공, 교통망 확충 계획과 산업 단지, 신도시 개발 등 무수히 많은 개발 계획이 나와 있다. (292)

 

사람이 몰릴 곳에 땅을 사면 된다.(297)

 

경기 북부보다는 경기 남부가 투자에는 더 확률이 높다고 생각한다. 아무래도 경기 북부는 접경 지역이 가깝다는 한계가 있는 반면 경기 남부 지역은 얼마든지 개발할 수 있는 지역으로 확장이 가능하기 때문이다. (302)

 

경기도 오산은 땅 투자하는 사람들 사이에서는 언젠가 한번은 주목받을 지역으로 인식되고 있다.(302)

 

땅 투자의 관점에서 용인 땅은 황금알을 낳는 거위다.(307) 경기 용인시 일대는 서울 강남과 가깝고 각종 개발 호재가 많아 오래전부터 주요 투자처로 꼽혔다. 용인은 수지구, 기흥구, 처인구 세 개의 지역으로 나뉘는데 땅 투자 유망 지역은 면적이 가장 넓은 처인구다. (308)

 

세무사는 합법적으로 절세 방법을 제시해 건물 철거 후 그냥 빈 땅으로 놀리지 말고 주차장으로 운영하라고 조언했을 것이다. 주차장으로 계속 운영하면 이 땅은 사업용 토지가 되고 고세율(10% 추가)이 아닌 일반 세율의 세금을 낼 수 있기 때문이다. (320)